Pendant longtemps, la comptabilité des copropriétés marocaines a reposé sur les usages plus que sur un texte. La loi 18-00 imposait bien au syndic de tenir une comptabilité et de rendre des comptes, mais sans dire précisément sous quelle forme. Le décret n° 2.23.700 du 23 janvier 2025, publié au Bulletin officiel n° 7391 du 31 mars 2025, comble ce vide : il fixe les règles comptables spécifiques aux syndicats de copropriétaires, en application de la loi 18-00.
Pour un syndic, bénévole ou professionnel, la question n'est pas théorique. Elle se pose le jour de l'assemblée générale, quand un copropriétaire demande où est passé l'argent.
Ce que le décret impose, en clair
Le principe directeur est simple : la copropriété doit pouvoir prouver, document à l'appui, ce qu'elle a annoncé, ce qu'elle a encaissé et ce qu'elle a dépensé. Cela se traduit par trois obligations qui s'enchaînent.
1. Un budget prévisionnel voté
Le budget prévisionnel — objet de l'annexe 5 du décret — est établi avant l'exercice et approuvé par l'assemblée générale. Ce n'est pas une formalité : c'est lui qui légitime les appels de fonds. Un appel de fonds qui ne se rattache à aucun budget voté est juridiquement fragile, et c'est la première chose qu'un copropriétaire de mauvaise foi attaquera.
2. Une comptabilité tenue en continu
Chaque opération doit être enregistrée au fil de l'eau, avec sa pièce justificative : facture du fournisseur, reçu d'encaissement, relevé bancaire. La conséquence pratique est que le classeur de fin d'année ne suffit plus. Une dépense sans facture n'est pas une dépense, c'est un trou.
3. Des états de synthèse en fin d'exercice
À la clôture, la copropriété doit produire des documents qui résument sa situation : ce qu'elle possède, ce qu'elle doit, ce qu'on lui doit. C'est sur cette base que l'assemblée générale approuve les comptes et donne, ou refuse, le quitus au syndic.
Le point que tout le monde sous-estime : les créances. L'argent appelé mais non encaissé reste une créance de la copropriété sur le copropriétaire. Il ne disparaît pas à la clôture de l'exercice, il se reporte. Une copropriété qui « oublie » ses impayés d'une année sur l'autre perd, en pratique, le droit de les réclamer.
Le formalisme doit être proportionné
Une résidence de 20 lots avec 150 000 Dh de charges annuelles et un ensemble de 400 lots avec plusieurs millions ne peuvent pas être soumis au même niveau de détail. Le décret et ses annexes prévoient d'ailleurs des présentations de complexité différente.
Dans la pratique, on peut raisonner en trois niveaux selon le budget annuel appelé :
- Petite copropriété — présentation très simplifiée : recettes, dépenses par nature, trésorerie, créances et dettes.
- Copropriété moyenne — présentation simplifiée, avec une ventilation plus fine des charges et le détail des soldes d'ouverture.
- Grande copropriété — présentation complète, avec actif et passif, et le rattachement des opérations à leur exercice.
Ce découpage n'est pas un confort : c'est ce qui rend l'obligation tenable pour un syndic bénévole d'un petit immeuble, tout en gardant l'exigence là où les montants la justifient.
Un exemple concret : la clôture d'un exercice
Résidence de 68 lots, exercice 2026
| Poste | Montant |
|---|---|
| Charges appelées sur l'exercice | 454 000 Dh |
| Encaissé au 31/12 | 398 500 Dh |
| Créances sur copropriétaires (impayés) | 55 500 Dh |
| Dépenses réglées aux fournisseurs | 371 200 Dh |
| Factures reçues non réglées (dettes) | 18 900 Dh |
| Trésorerie au 31/12 (banque + caisse) | 27 300 Dh |
Ce tableau tient en six lignes, et pourtant il répond à la seule question que se pose vraiment l'assemblée générale : l'argent appelé a-t-il servi à ce pour quoi il a été appelé ? Il montre aussi que la résidence a 55 500 Dh dehors — un montant qu'il faudra reporter, et relancer.
Comment s'y conformer sans y passer ses week-ends
La difficulté n'est presque jamais comptable : elle est organisationnelle. Ce sont les encaissements saisis trois mois après, les factures classées dans un carton, les relances faites de mémoire. Un logiciel de gestion de copropriété ne remplace pas la rigueur, mais il supprime les occasions de la perdre :
- le budget prévisionnel est saisi une fois et sert automatiquement de base aux appels de fonds ;
- chaque encaissement est rattaché à la charge qu'il solde, donc les créances se calculent seules ;
- les factures fournisseurs sont attachées à leur dépense, ce qui rend la pièce justificative retrouvable en deux clics ;
- la clôture d'exercice reporte automatiquement les soldes d'ouverture de l'année suivante.
Cosyndic a été construit autour de cette logique : la conformité comme sous-produit d'une saisie propre au quotidien, pas comme un chantier de fin d'année.
Cette page est une lecture pratique du décret, pas un avis juridique. Pour une situation particulière — un litige, une contestation de quitus, une résidence en régularisation —, faites vérifier votre cas par un professionnel du droit ou un expert-comptable.